Arrendamiento-venta: el régimen del Decreto Legislativo N.° 1177

Qué es

El Decreto Legislativo N.° 1177 (Régimen de Promoción del Arrendamiento para Vivienda) creó una figura distinta al alquiler simple: el arrendamiento-venta (o 'alquiler-venta'), donde el inquilino paga una renta mensual durante un plazo pactado y, al final, tiene el derecho — no la obligación automática — de ejercer una opción de compra sobre el inmueble a un precio ya fijado desde el inicio del contrato.

Por qué importa

Un agente que promociona este tipo de contrato como si fuera un simple alquiler donde 'las cuotas se descuentan del precio final' está informando mal a su cliente: bajo este régimen, la renta mensual NO se considera un pago a cuenta del precio de compra, y el inquilino no puede pedir su devolución si finalmente no ejerce la opción de compra.

Cómo se hace

El contrato debe formalizarse usando el FUAO (Formulario Único de Arrendamiento con Opción de Compra), con inscripción en el Registro Público, un cronograma de pagos y el precio de compra ya determinado desde la firma. La renta pactada debe depositarse en una cuenta en una entidad del sistema financiero. Para poder ejercer la opción de compra al final del plazo, el arrendatario debe estar al día en todos sus pagos mensuales y demás obligaciones del contrato; si quiere ejercer la opción antes de tiempo, debe pagar las cuotas restantes. Si más adelante el arrendatario financia la compra con un crédito hipotecario, el banco debe considerar su historial de pagos de la renta como parte de su evaluación, y puede acceder a programas como el Bono del Buen Pagador o el Bono Familiar Habitacional si califica (ver Nivel 17).

Qué documentos intervienen

FUAO (Formulario Único de Arrendamiento con Opción de Compra) inscrito en el Registro Público, cronograma de pagos, constancia de depósitos de renta en la cuenta bancaria designada.

Quiénes intervienen

El propietario/arrendador, el arrendatario con opción de compra, la entidad financiera donde se depositan las rentas, y SUNARP (inscripción del FUAO).

Cuánto cuesta

No aplica un costo fijo; el precio de compra queda determinado desde el inicio del contrato, y las rentas mensuales se pactan aparte, sin que constituyan un adelanto del precio.

Qué riesgos existen

Explicarle al cliente que las cuotas mensuales 'se van descontando' del precio de compra — bajo este régimen específico, no es así. No verificar que el contrato esté correctamente formalizado con el FUAO e inscrito, lo que puede debilitar la protección de cualquiera de las partes. Que el arrendatario deje de pagar puntualmente y pierda, por eso, el derecho a ejercer la opción de compra al final del plazo.

Ejemplo real / ilustrativo

Caso ilustrativo (hipotético): una familia paga la renta mensual de un arrendamiento-venta durante 3 años pensando que ese dinero se está descontando del precio final. Al llegar el momento de ejercer la opción de compra, descubre que debe pagar el precio íntegro pactado desde el inicio, porque las rentas pagadas no constituían pagos a cuenta.

Ejercicio

Compara, en una tabla, las diferencias entre un contrato de arrendamiento simple (Nivel 10, lección anterior) y un arrendamiento-venta bajo el D. Leg. N.° 1177: qué pasa con los pagos mensuales, qué documento formaliza cada uno, y qué ocurre al final del plazo.

Checklist

• ☐ Formalizar el contrato con el FUAO e inscribirlo en el Registro Público
• ☐ Explicar con claridad que la renta mensual no es un pago a cuenta del precio de compra
• ☐ Confirmar que las rentas se depositan en la cuenta bancaria designada
• ☐ Verificar que el arrendatario esté al día en sus pagos antes de que intente ejercer la opción de compra