Nivel 2 — Captación e intermediación con el propietario
Cómo captar una propiedad y formalizar el encargo con el propietario
La comisión del agente inmobiliario es de libre pacto entre las partes; no está fijada por la Ley 29080 ni por otra norma. El uso de un contrato de intermediación es una práctica recomendada, no una obligación legal formal, aunque sí es indispensable para poder exigir el pago de la comisión.
Qué es
Captar una propiedad es el proceso de identificar un inmueble disponible para venta o alquiler y conseguir que su propietario te encargue la intermediación. Ese encargo se formaliza con un contrato de intermediación, que puede ser con exclusividad (solo tú gestionas la venta) o sin exclusividad (el propietario puede encargarla a varios agentes a la vez).
Por qué importa
Sin un contrato firmado, el agente no tiene respaldo para exigir el pago de su comisión si el propietario decide venderle a un comprador que llegó por otro medio. El contrato también deja claro qué se espera de cada parte y evita malentendidos durante la negociación.
Cómo se hace
1) Entrevista inicial con el propietario y registro de los datos del inmueble en una ficha de captación. 2) Verificación preliminar de la documentación disponible (partida, autoavalúo, DNI). 3) Conversación sobre el precio esperado y la comisión. 4) Elección del tipo de contrato (con o sin exclusividad) y su plazo. 5) Firma del contrato.
Qué documentos intervienen
Ficha de captación de propiedad, contrato de intermediación (con o sin exclusividad), DNI del propietario, partida registral si se conoce.
Quiénes intervienen
El agente inmobiliario y el propietario del inmueble.
Cuánto cuesta
La comisión del agente se pacta libremente entre las partes; no existe una tasa fija establecida por ley. En el mercado peruano es frecuente un rango de 3% a 5% del valor de venta, pero cada operación puede negociarse de forma distinta.
Qué riesgos existen
Empezar a promocionar un inmueble sin contrato firmado; no fijar un plazo claro de exclusividad; no dejar por escrito quién paga la comisión y en qué supuestos; captar una propiedad sin verificar la identidad de quien dice ser el propietario.
Ejemplo real / ilustrativo
Caso ilustrativo (hipotético): un agente promociona un departamento durante dos meses sin contrato firmado. El propietario cierra la venta directamente con un comprador que el agente le había presentado, y se niega a pagar comisión alegando que 'nunca se firmó nada'.
Ejercicio
Usa la Ficha de captación de propiedad y el Contrato de intermediación (con o sin exclusividad) de la Biblioteca de la plataforma para formalizar la captación de un inmueble real o de práctica.
Checklist
- ☐ Completar la ficha de captación con los datos del propietario y del inmueble
- ☐ Definir si la intermediación será con o sin exclusividad
- ☐ Acordar por escrito el porcentaje de comisión
- ☐ Fijar un plazo claro si es con exclusividad
- ☐ Firmar el contrato antes de iniciar la promoción del inmueble
Ponme a prueba
Sobre "Cómo captar una propiedad y formalizar el encargo con el propietario": Un agente promociona un departamento durante dos meses sin contrato firmado con el propietario. Este termina vendiéndolo directamente a un comprador que el agente había presentado, y se niega a pagar comisión. ¿Qué explica esta situación?