Nivel 4 — Due diligence y saneamiento legal del inmueble
Cómo hacer due diligence legal antes de una operación
Basado en reglas generales del Código Civil peruano sobre sociedad conyugal, copropiedad y sucesión intestada, y en la práctica registral de SUNARP. Cada situación concreta —especialmente sucesiones y copropiedad— debe ser evaluada por un abogado antes de continuar con la operación.
Qué es
La due diligence legal inmobiliaria es el proceso de verificar, antes de comprar, vender o intermediar, que el inmueble no tenga problemas legales que puedan afectar la operación: cargas, gravámenes, copropietarios no informados, sucesiones sin formalizar o construcciones no declaradas.
Por qué importa
Un agente que no hace due diligence puede intermediar una operación que luego se cae (o termina en un conflicto legal) porque apareció una hipoteca no informada, un heredero que no dio su consentimiento, o un área construida que no coincide con lo declarado en la municipalidad.
Cómo se hace
Se revisa la partida registral completa (no solo el asiento de dominio, sino todos los asientos de cargas y gravámenes); se verifica si existen copropietarios (revisando si la titularidad es de una sola persona o de una sociedad conyugal/varios copropietarios); se pregunta explícitamente por sucesiones pendientes de inscribir; se compara el área registrada contra el área física y la declaratoria de fábrica; y se solicitan las constancias de pago de impuesto predial y arbitrios al día.
Qué documentos intervienen
Copia literal de partida registral actualizada, DNI del propietario (y de su cónyuge si aplica), declaratoria de fábrica, constancias de pago de impuesto predial y arbitrios, documentos de sucesión si corresponde.
Quiénes intervienen
El agente inmobiliario, el comprador, el propietario/vendedor, y —cuando el hallazgo lo amerita— un abogado que confirme el tratamiento legal del caso.
Cuánto cuesta
El costo principal es el de obtener la copia literal o el Certificado Registral Inmobiliario (CRI) ante SUNARP; las tarifas específicas deben verificarse en el TUPA vigente de SUNARP.
Qué riesgos existen
Confiar únicamente en lo que declara el propietario sin contrastarlo con la partida; no detectar que el inmueble pertenece a una sociedad conyugal (lo que exige la firma de ambos cónyuges); no identificar una sucesión intestada pendiente de inscribir, que impide transferir el inmueble hasta que se formalice la herencia; pasar por alto un área construida mayor a la declarada.
Ejemplo real / ilustrativo
Caso ilustrativo (hipotético): un agente capta un inmueble cuyo propietario figura como soltero en la partida, pero al revisar el DNI se advierte que está casado. Sin la firma de ambos cónyuges (salvo que el bien sea propio y no de la sociedad conyugal), la venta no podría inscribirse válidamente en SUNARP.
Ejercicio
Usa el Checklist de due diligence para el comprador de la Biblioteca de la plataforma para revisar, paso a paso, la situación legal de un inmueble real o de práctica.
Checklist
- ☐ Revisar todos los asientos de la partida, no solo el de dominio
- ☐ Verificar el estado civil del propietario y si el bien es propio o de la sociedad conyugal
- ☐ Preguntar explícitamente por sucesiones o copropietarios no mencionados
- ☐ Comparar el área registrada contra el área física real
- ☐ Confirmar que los pagos de impuesto predial y arbitrios están al día
Ponme a prueba
Sobre "Cómo hacer due diligence legal antes de una operación": Un propietario figura como 'soltero' en la partida registral, pero su DNI indica que está casado. ¿Qué implica esto para la venta del inmueble?