Nivel 8 — Minuta, escritura pública e inscripción en SUNARP
Poderes y representación: cuándo alguien puede firmar en nombre de otro
La exigencia de facultad expresa y forma escrita para actos de disposición corresponde al artículo 156 del Código Civil peruano. La práctica de solicitar un certificado de vigencia de poder ante SUNARP es una recomendación estándar de la práctica notarial y registral, no una obligación legal expresa por sí misma, pero es lo que en la práctica exige todo notario serio antes de autorizar la firma.
Qué es
No siempre firma la minuta y la escritura la propia persona propietaria o compradora: puede hacerlo un representante, con un poder que lo autoriza expresamente. Un agente que no distingue un poder válido para vender de uno que no alcanza para eso puede llevar una operación hasta el notario y encontrarse con que no se puede firmar.
Por qué importa
Vender o comprar un inmueble es un acto de disposición patrimonial, no un acto cualquiera: la ley exige un nivel de autorización más estricto que para actos de administración simple. Confiar en un poder genérico sin revisarlo a fondo puede frustrar el cierre de la operación en el último paso.
Cómo se hace
El Código Civil (artículo 156) exige que el poder para disponer de la propiedad de un bien (como venderlo) o para gravarlo (como hipotecarlo) conste en forma expresa e indubitable, por escritura pública, bajo sanción de nulidad — no basta un poder general de administración, ni una autorización verbal. Antes de aceptar que alguien firme en representación de otro, el agente y el notario deben verificar: (1) que el poder efectivamente faculte al apoderado para vender/comprar ese inmueble específico (no solo para 'administrar' o 'representar en general'); (2) que el poder esté vigente, es decir, que no haya sido revocado — esto se confirma solicitando un certificado de vigencia de poder ante la oficina de SUNARP donde está inscrito; y (3) que el DNI del apoderado sea el mismo que figura en el poder.
Qué documentos intervienen
Copia del poder por escritura pública (idealmente inscrito en el Registro de Mandatos y Poderes de SUNARP), certificado de vigencia de poder actualizado, DNI del apoderado.
Quiénes intervienen
El poderdante (quien otorga el poder), el apoderado (quien firma en su representación), el notario que verifica el poder, y SUNARP (donde el poder puede estar inscrito y donde se solicita su vigencia).
Cuánto cuesta
El costo de inscribir un poder y de solicitar un certificado de vigencia se rige por el TUPA vigente de SUNARP; los honorarios notariales de la escritura del poder se cotizan aparte.
Qué riesgos existen
Aceptar un poder de administración general para firmar una venta, cuando la ley exige facultad expresa de disposición. No verificar la vigencia del poder (puede haber sido revocado después de otorgado). No confirmar que el DNI del apoderado coincide con el del poder.
Ejemplo real / ilustrativo
Caso ilustrativo (hipotético): un hijo presenta un poder de su madre para 'administrar sus bienes' y pretende firmar la venta de un departamento de ella. El notario observa que el poder no menciona expresamente la facultad de vender ni de disponer del inmueble, por lo que no puede autorizar la firma sin un poder específico o la presencia de la propietaria.
Ejercicio
Revisa (con un poder real o de ejemplo) si el texto faculta expresamente a 'vender', 'transferir' o 'disponer' del inmueble, o si solo habla de 'administrar' o 'representar' en términos generales.
Checklist
- ☐ Verificar que el poder faculte expresamente a vender/comprar/disponer, no solo a administrar
- ☐ Confirmar que el poder conste en escritura pública
- ☐ Solicitar un certificado de vigencia de poder actualizado antes de la firma
- ☐ Verificar que el DNI del apoderado coincide con el que figura en el poder