Cómo evalúa el banco a un comprador: ratio cuota-ingreso y central de riesgo

Qué es

Antes de aprobar un crédito hipotecario, el banco no solo mira la tasa que le va a cobrar al cliente: evalúa si ese cliente puede pagar la cuota de forma sostenida, usando principalmente dos herramientas — la relación entre la cuota mensual y el ingreso del solicitante, y su historial de pagos en el sistema financiero (central de riesgo).

Por qué importa

Un agente que entiende estos dos filtros puede anticipar, antes de que su cliente pierda tiempo con un banco, si tiene chances reales de que le aprueben el crédito — y puede orientarlo a mejorar su situación (bajar su nivel de endeudamiento, regularizar una deuda atrasada) antes de postular.

Cómo se hace

Ratio cuota-ingreso: cada banco fija su propio criterio interno (no existe una ley que fije un porcentaje único), pero en la práctica del mercado los bancos suelen exigir que la cuota del crédito hipotecario, sumada a otras deudas del solicitante, no supere un porcentaje del ingreso neto mensual — este es un criterio de gestión de riesgo del propio banco, no un límite legal fijo, y varía de una entidad a otra. Central de riesgo: los bancos consultan el historial crediticio del solicitante en las centrales de riesgo privadas (como Equifax/Infocorp) y en el Reporte Crediticio Consolidado de la SBS. La SBS exige a las entidades financieras clasificar a cada deudor en una de cinco categorías según su comportamiento de pago: Normal, Con Problemas Potenciales (CPP), Deficiente, Dudoso y Pérdida — un solicitante clasificado fuera de 'Normal' por atrasos en otras deudas reduce fuertemente sus posibilidades de que le aprueben un nuevo crédito hipotecario, incluso si su ingreso alcanzaría para la cuota.

Qué documentos intervienen

Reporte de central de riesgo del solicitante, boletas de pago o declaración de ingresos, estado de otras deudas vigentes (tarjetas de crédito, otros préstamos).

Quiénes intervienen

El comprador/solicitante, la entidad financiera, las centrales de riesgo privadas, y la SBS como ente regulador que exige la clasificación del deudor.

Cuánto cuesta

No aplica un costo directo por la evaluación; el costo indirecto es la pérdida de tiempo si el cliente postula sin revisar antes su situación crediticia.

Qué riesgos existen

Asumir que un ingreso alto garantiza la aprobación del crédito sin considerar el historial en centrales de riesgo. No advertir a un cliente con deudas atrasadas que eso puede bloquear su acceso al crédito hipotecario, incluso si puede pagar la cuota. Prometer al vendedor que el comprador 'ya tiene el crédito asegurado' antes de que el banco complete su evaluación.

Ejemplo real / ilustrativo

Caso ilustrativo (hipotético): un comprador con buen ingreso mensual tiene una tarjeta de crédito con pagos atrasados de meses anteriores, clasificada como 'Deficiente' en su central de riesgo. Aunque su ingreso alcanzaría cómodamente para la cuota hipotecaria, el banco le deniega el crédito por su historial reciente — algo que pudo anticiparse revisando su situación antes de iniciar la búsqueda de inmueble.

Ejercicio

Investiga (o simula con un caso hipotético) qué categorías de clasificación de deudor existen según la SBS, y qué tipo de comportamiento de pago llevaría a un cliente de 'Normal' a 'CPP' o 'Deficiente'.

Checklist

• ☐ Recomendar al cliente revisar su historial en centrales de riesgo antes de postular a un crédito
• ☐ No prometer aprobación de crédito antes de que el banco complete su evaluación
• ☐ Explicar que el ratio cuota-ingreso es criterio de cada banco, no una ley fija
• ☐ Advertir que deudas atrasadas, aunque pequeñas, pueden afectar la clasificación del deudor