IGV en la primera venta de inmuebles por el constructor

Qué es

Cuando una empresa constructora vende por primera vez un inmueble que ella misma construyó (un departamento nuevo, por ejemplo), esa operación está gravada con el Impuesto General a las Ventas (IGV), a diferencia de la venta de un inmueble usado entre particulares, que no paga IGV.

Por qué importa

Un agente que trabaja con proyectos nuevos (o que orienta a un cliente entre comprar un departamento nuevo o uno de segunda mano) necesita saber que el precio de un inmueble nuevo de una constructora normalmente ya incluye IGV, y que la base sobre la que se calcula no es el precio total.

Cómo se hace

Según el artículo 5, numeral 9, del Reglamento de la Ley del IGV, del valor de la transferencia se excluye el valor del terreno, que la norma presume equivalente al 50% del valor total del inmueble transferido, salvo que se acredite un valor distinto según las reglas específicas del reglamento. El IGV (18%) se calcula solo sobre el 50% restante, que representa la construcción. En la práctica comercial, el precio que ofrece la constructora al público casi siempre ya incluye este IGV, por lo que el comprador no lo ve como un cargo aparte, pero es importante que el agente entienda que sí está incluido en el precio final.

Qué documentos intervienen

Comprobante de pago (factura) emitido por la constructora, minuta o contrato de compraventa que identifique el valor total y, cuando corresponda, el desagregado de terreno y construcción.

Quiénes intervienen

La empresa constructora (contribuyente del IGV), el comprador (asume el IGV como parte del precio final), SUNAT.

Cuánto cuesta

18% de IGV sobre el 50% del valor de transferencia del inmueble (la mitad correspondiente a la construcción, según la presunción legal del valor del terreno).

Qué riesgos existen

Explicarle a un cliente que un inmueble nuevo 'no paga IGV' porque no lo ve como línea aparte en el precio — en realidad sí lo paga, está incluido en el precio final de la constructora. Confundir esta regla con la Alcabala (Nivel 5, lección anterior), que es un tributo municipal distinto y que sí se paga aparte, incluso en la compra de un inmueble nuevo.

Ejemplo real / ilustrativo

Una constructora vende un departamento nuevo en S/ 400,000 (precio final, IGV incluido). La base imponible del IGV es el 50% de ese valor (S/ 200,000, presumido como el valor de la construcción); el IGV de 18% sobre esa base es S/ 36,000, ya incorporado dentro del precio de S/ 400,000 que paga el comprador.

Ejercicio

Toma el precio de venta de un departamento nuevo (de un proyecto real o hipotético) y calcula cuánto de ese precio corresponde, en teoría, al IGV incluido, aplicando la presunción del 50% de valor de terreno.

Checklist

• ☐ Confirmar si el inmueble es 'primera venta' de una constructora (afecta a IGV) o una reventa entre particulares (no afecta)
• ☐ Recordar que la base del IGV excluye el 50% presunto correspondiente al terreno
• ☐ No confundir el IGV (incluido en el precio, lo paga indirectamente el comprador) con la Alcabala (tributo municipal aparte)