Impuesto de Alcabala: quién lo paga y cómo se calcula

Qué es

La Alcabala es un impuesto municipal que grava las transferencias de propiedad de inmuebles urbanos y rústicos, regulado por la Ley de Tributación Municipal (TUO aprobado por D.S. N.° 156-2004-EF).

Por qué importa

En toda compraventa de inmueble, el comprador necesita saber cuánto va a pagar de alcabala para presupuestar correctamente la operación, y el pago (o la constancia de inafectación) es requisito para inscribir la compraventa en SUNARP.

Cómo se hace

La tasa es 3% sobre el valor de transferencia o el autoavalúo ajustado (el que sea mayor), pero las primeras 10 UIT del valor del inmueble están inafectas. Con la UIT 2026 en S/ 5,500, el tramo inafecto es S/ 55,000. El pago lo hace el comprador, hasta el último día hábil del mes siguiente a la transferencia, ante la municipalidad provincial o el SAT correspondiente.

Qué documentos intervienen

Minuta o contrato de compraventa, autoavalúo del predio, formulario de liquidación de alcabala de la municipalidad/SAT.

Quiénes intervienen

El comprador (obligado al pago), la municipalidad provincial o el SAT, SUNARP (exige el pago o inafectación para inscribir).

Cuánto cuesta

3% de la base afecta (valor − 10 UIT), calculable con la calculadora de la plataforma. Usa siempre la UIT del año de la transferencia.

Qué riesgos existen

Calcular la alcabala sobre el valor de venta cuando el autoavalúo es mayor (la norma toma el mayor de los dos); olvidar el plazo de pago y generar intereses moratorios; asumir que el tramo inafecto es fijo en soles de un año a otro (cambia porque la UIT cambia cada año).

Ejemplo real / ilustrativo

Un inmueble se vende en S/ 400,000 con autoavalúo de S/ 380,000. Se usa el valor mayor: S/ 400,000. Base afecta = S/ 400,000 − S/ 55,000 (10 UIT 2026) = S/ 345,000. Alcabala = 3% × S/ 345,000 = S/ 10,350.

Ejercicio

Usa la calculadora de Alcabala de la plataforma (/herramientas/alcabala) con 3 valores de inmueble distintos y compara cuánto cambia la alcabala proporcionalmente.

Checklist

• ☐ Comparar valor de transferencia vs. autoavalúo y usar el mayor
• ☐ Restar el tramo inafecto de 10 UIT del año correspondiente
• ☐ Aplicar 3% sobre la base afecta
• ☐ Verificar el plazo de pago (último día hábil del mes siguiente)

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