Costo computable cuando el inmueble se heredó o se recibió en donación

Qué es

El costo computable es el valor que se resta del precio de venta para calcular la ganancia gravada con Renta de 2da categoría (lección anterior). Cuando el inmueble no se compró, sino que se heredó o se recibió en donación, calcular ese costo no es tan directo como usar un precio de compra — y el resultado puede ser una sorpresa importante para el vendedor.

Por qué importa

Muchos herederos asumen que, al vender el inmueble heredado, su 'costo' es el valor que tenía el inmueble al momento de heredarlo. Según la regla vigente desde agosto de 2012, eso no siempre es así — y no saberlo puede hacer que un heredero calcule mal cuánto impuesto le corresponde pagar, arriesgándose a una fiscalización de SUNAT.

Cómo se hace

Para un inmueble heredado, la fecha de adquisición se considera la de la declaratoria de herederos (en sucesión intestada) o la de inscripción del testamento (en sucesión testamentaria), según indica SUNAT. Si esa fecha es anterior al 1 de agosto de 2012, el costo computable es el valor de autoavalúo del inmueble actualizado con el Índice de Corrección Monetaria correspondiente. Si esa fecha es a partir del 1 de agosto de 2012 (la gran mayoría de sucesiones actuales), el costo computable es cero, salvo que el heredero pueda acreditar fehacientemente cuál era el costo computable que tenía el inmueble para quien se lo transfirió (el causante) — en cuyo caso puede usar ese costo. En el caso de una donación, la transferencia gratuita en sí misma no genera impuesto a la renta para quien dona ni para quien recibe, pero cuando la persona que recibió el inmueble en donación lo vende después, debe aplicar la misma lógica de costo computable según cuándo recibió el bien.

Qué documentos intervienen

Declaratoria de herederos o testamento inscrito (para acreditar la fecha de adquisición), documentación que acredite el costo computable del causante si se quiere usar esa alternativa, declaración jurada de autoavalúo si aplica la regla anterior a 2012.

Quiénes intervienen

El heredero o donatario que vende, SUNAT.

Cuánto cuesta

No aplica directamente; el impacto es que, con costo computable cero, prácticamente todo el precio de venta se considera ganancia gravada al 5% (salvo que aplique la exoneración de casa-habitación de la lección anterior).

Qué riesgos existen

Asumir automáticamente un costo computable alto (como el valor comercial del inmueble al momento de heredarlo) cuando la sucesión ocurrió después de agosto de 2012 y no se puede acreditar el costo del causante — el costo computable por defecto es cero, no el valor de mercado. No verificar la fecha exacta de la declaratoria de herederos o inscripción del testamento, que es la que determina qué regla aplica.

Ejemplo real / ilustrativo

Caso ilustrativo (hipotético): una persona hereda un departamento en 2023 (declaratoria de herederos posterior a agosto de 2012) y lo vende en S/ 350,000 sin poder acreditar el costo computable de su padre fallecido. Su costo computable es S/ 0, por lo que la ganancia gravada es, en principio, los S/ 350,000 completos (salvo que aplique la exoneración de casa-habitación).

Ejercicio

Con un caso hipotético de inmueble heredado, identifica la fecha de la declaratoria de herederos y determina qué regla de costo computable aplica (antes o después de agosto de 2012).

Checklist

• ☐ Identificar la fecha exacta de la declaratoria de herederos o inscripción del testamento
• ☐ Si es anterior a agosto de 2012: usar el autoavalúo actualizado por Índice de Corrección Monetaria
• ☐ Si es a partir de agosto de 2012: asumir costo computable cero, salvo que se pueda acreditar el costo del causante
• ☐ Recordar que una donación en sí misma no genera impuesto a la renta, pero sí afecta el costo computable de una venta posterior