Nivel 8 — Minuta, escritura pública e inscripción en SUNARP
De la minuta a la escritura pública y su inscripción en SUNARP
Proceso general (minuta, escritura pública, inscripción) y plazos referenciales de SUNARP contrastados con fuentes especializadas en trámites notariales y registrales peruanos. Los honorarios notariales y registrales concretos varían y deben cotizarse directamente.
Qué es
La minuta es el documento privado, redactado por un abogado, donde consta el acuerdo de compraventa (partes, inmueble, precio, forma de pago). El notario 'eleva a escritura pública' esa minuta: verifica identidades, revisa la partida registral vigente, confirma que no haya cargas ocultas y da fe pública del acto. Con la escritura pública, el título se presenta a SUNARP para inscribir la transferencia de propiedad.
Por qué importa
Mientras la compraventa no se inscribe en SUNARP, el nuevo propietario queda expuesto: frente a terceros de buena fe, sigue apareciendo como titular quien figuraba antes en el registro. La inscripción es lo que da seguridad jurídica plena a la operación.
Cómo se hace
1) Un abogado redacta la minuta con los datos de ambas partes, el inmueble y las condiciones pactadas. 2) Ambas partes firman la minuta y el notario verifica identidades, revisa la partida actualizada y confirma que no existan cargas no informadas. 3) El comprador acredita el pago de la Alcabala (dentro de los 30 días calendario siguientes a la escritura). 4) El notario eleva la minuta a escritura pública. 5) La escritura se presenta a la oficina de SUNARP correspondiente a la ubicación del inmueble para su calificación e inscripción.
Qué documentos intervienen
Minuta firmada, DNI vigente de ambas partes, copia literal o CRI actualizado de la partida registral, constancia de pago de la Alcabala, autorización del cónyuge si corresponde, declaración jurada de autoavalúo si el precio declarado es menor al valor oficial.
Quiénes intervienen
Comprador, vendedor, el abogado que redacta la minuta, el notario, y el registrador público de SUNARP.
Cuánto cuesta
Los honorarios notariales varían según el valor de la operación y cada notaría; deben cotizarse directamente. Las tarifas de inscripción en SUNARP deben verificarse en su TUPA vigente. A esto se suma el pago de la Alcabala (3% sobre el exceso de 10 UIT) a cargo del comprador.
Qué riesgos existen
Firmar la minuta sin haber hecho antes la verificación de due diligence del inmueble; no pagar la Alcabala dentro del plazo, lo que puede generar intereses y demorar la inscripción; presentar el título a SUNARP con observaciones sin corregirlas dentro del plazo otorgado, arriesgando el rechazo del trámite.
Ejemplo real / ilustrativo
Caso ilustrativo (hipotético): un comprador firma la minuta y paga el precio completo, pero se demora varios meses en presentar la escritura a SUNARP. En ese tiempo, el vendedor —de mala fe— vende el mismo inmueble a otra persona que sí inscribe primero. Sin inscripción oportuna, el primer comprador queda en una posición legal mucho más débil.
Ejercicio
Elabora una línea de tiempo con los pasos, documentos y plazos (Alcabala: 30 días; observaciones de SUNARP: 30 días hábiles) de una compraventa hipotética, desde la firma de la minuta hasta la inscripción.
Checklist
- ☐ Completar la due diligence del inmueble antes de firmar la minuta
- ☐ Verificar identidades y capacidad legal de ambas partes ante el notario
- ☐ Pagar la Alcabala dentro de los 30 días calendario siguientes a la escritura
- ☐ Presentar la escritura a SUNARP sin demora innecesaria
- ☐ Atender cualquier observación de SUNARP dentro del plazo otorgado
Ponme a prueba
Sobre "De la minuta a la escritura pública y su inscripción en SUNARP": Un comprador firma la minuta y paga el precio completo, pero demora meses en presentar la escritura a SUNARP. En ese tiempo, el vendedor vende el mismo inmueble a otra persona que sí inscribe primero. ¿Qué explica este riesgo?