Renta de 2da categoría: cómo tributa la ganancia al vender un inmueble

Qué es

Es el impuesto que grava la ganancia de capital que obtiene una persona natural al vender un inmueble que no está afecto a una actividad empresarial. La ganancia se calcula como la diferencia entre el valor de venta y el costo computable del inmueble, actualizado con el Índice de Corrección Monetaria del mes y año de adquisición.

Por qué importa

Todo vendedor necesita saber, antes de fijar el precio de venta, cuánto de esa ganancia se destinará al pago de este impuesto —o si su venta está exonerada por tratarse de su casa-habitación— para no llevarse una sorpresa al momento de declarar.

Cómo se hace

El vendedor calcula la ganancia (valor de venta menos costo computable actualizado) y aplica la tasa efectiva del 5% sobre esa ganancia. Luego declara y paga el impuesto directamente a SUNAT dentro del mes siguiente a la fecha en que recibió el ingreso, usando el formulario virtual correspondiente.

Qué documentos intervienen

Documento de compra original del inmueble (para acreditar el costo computable), minuta o escritura de venta, factor de actualización por Índice de Corrección Monetaria del MEF.

Quiénes intervienen

El vendedor (persona natural), SUNAT.

Cuánto cuesta

Tasa efectiva de 5% sobre la ganancia (6.25% sobre la renta neta, que equivale al 80% de la ganancia bruta).

Qué riesgos existen

Vender pensando que la operación está exonerada sin cumplir realmente los requisitos de casa-habitación (único inmueble, al menos 2 años de residencia, no destinado exclusivamente a uso comercial); no actualizar el costo computable con el Índice de Corrección Monetaria, lo que hace parecer una ganancia mayor a la real; no considerar la regla de habitualidad si se están vendiendo varios inmuebles en el mismo año.

Ejemplo real / ilustrativo

Un propietario compró un departamento en S/ 220,000 y lo vende varios años después en S/ 300,000. Tras actualizar el costo computable con el índice de corrección correspondiente, si la ganancia resultante es de S/ 70,000, el impuesto estimado sería de S/ 3,500 (5%), salvo que aplique la exoneración de casa-habitación.

Ejercicio

Usa la calculadora de Renta 2da categoría de la plataforma (/herramientas/renta-segunda-categoria) con al menos 2 escenarios: uno donde aplicaría la exoneración de casa-habitación y otro donde no.

Checklist

• ☐ Verificar si el inmueble califica como casa-habitación exonerada
• ☐ Actualizar el costo computable con el Índice de Corrección Monetaria del mes y año de adquisición
• ☐ Calcular la ganancia y aplicar la tasa efectiva de 5%
• ☐ Revisar si aplica la regla de habitualidad (3ª venta de inmuebles en el año)
• ☐ Declarar y pagar dentro del mes siguiente a la percepción del ingreso

Sobre "Renta de 2da categoría: cómo tributa la ganancia al vender un inmueble": Un vendedor asume que no pagará impuesto por la ganancia de vender su vivienda, porque cree que toda venta de casa propia está exonerada automáticamente. ¿Qué exige realmente la exoneración de casa-habitación?